Nel 2026 cambierà ancora una volta il costo degli affitti: un nuovo adeguamento è in arrivo. Ecco cosa aspettarsi.
Il 2026 si aprirà con una novità tutt’altro che trascurabile per chi vive in affitto: l’aggiornamento automatico dei canoni in base all’inflazione. Una misura prevista dalla legge, ma spesso poco chiara per gli inquilini, che ogni anno si ritrovano a fare i conti con numeri, indici e percentuali difficili da interpretare. L’aumento esisterà, ma non sarà uguale per tutti né scatterà nello stesso momento. Capire come funziona può aiutare a evitare spiacevoli sorprese.
Il nuovo indice per gli affitti 2026: rincari per i locatari
Il punto di partenza è il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 19 novembre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Qui viene fissata la variazione utile per la perequazione del 2026: +1,4%. Si tratta della percentuale di riferimento, ma non è l’unica da considerare. L’effettivo aumento del canone dipenderà dall’indice Istat Foi, il parametro che misura l’andamento dei prezzi per le famiglie.
Secondo le ultime rilevazioni:
- l’indice Foi annuale segna +1,1% (ottobre 2025 rispetto a ottobre 2024);
- quello biennale arriva a +1,8% (ottobre 2025 rispetto a ottobre 2023).
Queste percentuali vengono applicate solo se il contratto lo prevede esplicitamente. Nessun aumento invece per chi ha scelto la cedolare secca, che esclude ogni forma di rivalutazione. La rivalutazione non parte automaticamente il 1° gennaio 2026 per tutti gli inquilini. L’incremento si applica esclusivamente alla scadenza annuale del contratto, e resta valido per i dodici mesi seguenti. Chi ha il rinnovo a febbraio, marzo o giugno, ad esempio, vedrà l’aumento solo in quel momento. Il calcolo si basa sull’indice Foi del mese precedente alla scadenza:
- contratto in scadenza a gennaio – si usa l’indice di dicembre;
- contratto in scadenza a luglio – si usa l’indice di giugno, e così via.
Per gli affitti abitativi la percentuale si applica al 100%, mentre per quelli commerciali si usa solo il 75% dell’indice.
Per dare un’idea più chiara, immaginiamo un canone mensile di 850 euro. Ecco le possibili variazioni, a seconda del tipo di clausola prevista nel contratto:
- Adeguamento annuale +1,4%:
- abitativo: da 850 a 861,90 euro
- commerciale: da 850 a 858,92 euro
- Adeguamento annuale con Foi +1,1%:
- abitativo: da 850 a 859,35 euro
- commerciale: da 850 a 857,01 euro
- Adeguamento biennale +1,8%:
- abitativo: da 850 a 865,30 euro
- commerciale: da 850 a 861,47 euro
L’incremento sarà quindi variabile, ma inevitabile per tutti i contratti che includono la clausola di aggiornamento. Il 2026 si annuncia dunque come un anno di ritocchi al rialzo: contenuti, ma sufficienti a incidere sul budget mensile di molte famiglie. Arrivare preparati è il primo passo per gestire meglio l’impatto di questi cambiamenti.